10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Türkiye genelinde konut ve işyeri kira bedellerinde yaşanan hızlı değişimler, kiraya verenler ile kiracılar arasındaki tahliye ihtilaflarını zirveye taşımıştır. Kira hukukunda kiracının korunması ilkesi esas olduğundan, mülk sahiplerinin kiracıyı keyfi olarak evden veya işyerinden çıkarması son derece sınırlandırılmıştır. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347, belirli bir süreyi aşan uzun dönemli kira ilişkilerinde taraflar arasındaki dengeyi korumak amacıyla kiraya verene çok önemli bir hak tanımıştır: 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracıların, hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmesinin feshedilmesi ve tahliyesi mümkündür.

Ne var ki bu hak, milimetrik yasal sürelerin hesaplanmasına ve hak düşürücü usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Yapılacak en ufak bir hesaplama hatası veya geciken bir ihtarname, tahliye hakkının bir yıl daha ertelenmesine yol açar. Bu rehberimizde, mülk sahiplerinin hak kaybına uğramadan 10 yılı aşkın süredir mülklerinde oturan kiracılarını yasal yollarla nasıl tahliye edebileceklerini, pratik süre hesaplama formülleri ve güncel tablolarla açıklıyoruz.

1. 10 Yıllık Kiracının Tahliye Şartları Nelerdir? (TBK m. 347)

Bir ev veya işyeri sahibinin, kiracısını herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.) göstermeksizin sadece "sürenin geçmesine" dayanarak tahliye edebilmesi için şu yasal şartların bir arada bulunması zorunludur :

• 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması: İlk yapılan sözleşme süresinin bitiminden sonra, her yıl otomatik olarak yenilenen "uzama süresi" toplamda en az 10 yılı doldurmuş olmalıdır.
• En Az 3 Ay Önce Yazılı Bildirim (İhtar): Kiraya veren, hedef uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşacak şekilde yazılı fesih bildiriminde (ihtarnamede) bulunmalıdır.
• Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmamış Olması: 10 yıllık uzama süresi devam ederken veya bittikten sonra taraflar arasında eski sözleşmeden bağımsız, sıfırdan yeni bir yazılı kira sözleşmesi imzalanmamış olmalıdır. (Eğer yeni bir sözleşme imzalanırsa, 10 yıllık yasal süre sıfırlanır ve yeniden işlemeye başlar).
• Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması: Dava açılmadan önce yasal bir zorunluluk olan arabuluculuk bürosuna başvurulmuş ve anlaşamama tutanağı alınmış olmalıdır.

İhtarname İçeriğinde Neler Bulunmalıdır?

10 yıllık uzama süresine dayalı kiracı tahliyesinde ihtarname, davanın temelini oluşturan en önemli belgedir. Bu nedenle ihtarnamenin yalnızca “evi tahliye edin” şeklinde genel bir ifadeyle gönderilmesi yeterli olmayabilir. İhtarnamede kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olup olmadığı, taşınmazın açık adresi, kiracının kimlik bilgileri ve tahliye talebinin hangi yasal nedene dayandığı açıkça belirtilmelidir.

Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde, ilk sözleşme süresinin sona erdiği tarih, 10 yıllık uzama süresinin ne zaman dolduğu ve fesih bildiriminin hangi kira yılının sonunda sonuç doğuracağı net şekilde açıklanmalıdır. Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda olmasa da, ihtarnamede 10 yıllık uzama süresinin dolduğu ve bu nedenle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği açıkça ifade edilmelidir.

İhtarname hazırlanırken en kritik noktalardan biri de tebliğ tarihidir. Kanun, bildirimin kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaşmasını aramaktadır. Bu nedenle ihtarnamenin yalnızca gönderilmiş olması yeterli değildir; kiracıya süresi içinde tebliğ edilmesi gerekir. Uygulamada bu sebeple ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi, hem içeriğin hem gönderim tarihinin hem de tebliğ tarihinin ispatı bakımından en güvenli yöntemdir.

İhtarnamede tahliye için makul bir tarih belirtilmesi, kiracıdan kira dönemi sonunda taşınmazı boşaltmasının ve anahtarı usulüne uygun şekilde teslim etmesinin istenmesi de önemlidir. Kiracı, ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kira döneminin sona ermesinden sonra önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilmeli, anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.

2. Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 10 Yıllık Süre Farkları

Rakiplerin ve birçok genel bilgi sitesinin düştüğü en büyük hata, tüm kira sözleşmelerinde 10 yıllık süreyi aynı şekilde hesaplamaya çalışmaktır. Oysa sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, sürenin başlangıcını tamamen değiştirir :

3. Belirli Süreli Sözleşmelerde 10 Yıllık Tahliye Süresi Nasıl Hesaplanır?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, başlangıçta belirlenen ilk sözleşme süresi (örneğin 1 yıl) 10 yıllık uzama süresinin hesabına katılmaz. Kiracının tahliye edilebileceği en erken tarih şu matematiksel formülle belirlenir:

Tahliye Edilecek En Erken Kira Yılı = Sözleşme Süresi + 10 yıllık Uzama Süresi + İhtarın Tebliğ Edileceği Uzama yılı

Örnek Süre Hesaplama Tablosu (1 Yıllık Belirli Süreli Sözleşme İçin):

Bu hesaplama uyarınca, 01.01.2015 başlangıçlı 1 yıllık bir kira sözleşmesinde, ev sahibi kiracısını ancak 12. yılın sonunda (01.01.2027 itibarıyla) hiçbir sebep göstermeden çıkarabilir.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde En Sık Yapılan Hatalar

10 yıllık kiracının tahliyesi, uygulamada en çok süre hesabı ve tebligat hataları nedeniyle kaybedilen dava türlerinden biridir. Kiraya verenlerin yaptığı en yaygın hata, 10 yıllık süreyi kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren doğrudan hesaplamaktır. Oysa belirli süreli kira sözleşmelerinde ilk sözleşme süresi 10 yıllık uzama süresine dahil edilmez. Önce ilk sözleşme süresi tamamlanır, ardından 10 yıllık uzama süresi başlar ve fesih hakkı bu sürenin sonunda kullanılabilir.

Bir diğer önemli hata, ihtarnamenin geç gönderilmesi veya süresinde gönderilmiş olsa bile kiracıya geç tebliğ edilmesidir. Kanun, bildirimin kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaşmasını şart koşmaktadır. Bu nedenle ihtarnamenin postaya verilme tarihi değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır. İhtarname bir gün dahi geç tebliğ edilirse, fesih bildirimi o dönem için sonuç doğurmayabilir ve kiraya veren tahliye davası açabilmek için bir sonraki kira dönemini beklemek zorunda kalabilir.

Sık karşılaşılan hatalardan biri de tarafların farkında olmadan yeni kira sözleşmesi imzalamasıdır. Özellikle kira bedelini güncellemek amacıyla her yıl yeni tarihli sözleşme yapılması, bazı durumlarda 10 yıllık sürenin yeniden başlamasına yol açabilir. Bu nedenle mevcut kira ilişkisini devam ettiren ek protokoller ile bağımsız yeni kira sözleşmeleri arasındaki fark dikkatle değerlendirilmelidir.

Kiraya verenlerin yaptığı diğer bir hata ise arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan tahliye davası açmalarıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu olduğundan, bu aşama tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilebilir. Bu da hem zaman kaybına hem de tahliye sürecinin uzamasına neden olur.

Ayrıca ihtarnamede taşınmaz bilgilerinin eksik yazılması, kiracının yanlış gösterilmesi, birden fazla kiracı varsa tüm kiracılara bildirim yapılmaması, elbirliği veya paylı mülkiyet durumunda tüm maliklerin sürece dahil edilmemesi de tahliye davasında sorun yaratabilir. Bu nedenle 10 yıllık kiracı tahliyesinde yalnızca sürenin dolmuş olması yeterli değildir; ihtar, tebligat, arabuluculuk ve dava aşamalarının tamamı usule uygun şekilde yürütülmelidir.

Arabuluculuk Sürecinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

10 yıllık kiracının tahliyesinde dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Arabuluculuk süreci, yalnızca şeklen tamamlanması gereken bir aşama olarak görülmemelidir. Çünkü taraflar bu aşamada anlaşmaya varırsa, uzun sürebilecek tahliye davasına gerek kalmadan taşınmazın boşaltılması konusunda bağlayıcı bir çözüm üretilebilir.

Arabuluculuk görüşmelerinde tahliye tarihi mutlaka açık ve net şekilde belirlenmelidir. Kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı, anahtarı kime ve nasıl teslim edeceği, varsa birikmiş kira borçlarının nasıl ödeneceği, depozito iadesinin hangi şartlarda yapılacağı ve taşınmazın tesliminde hasar tespiti yapılıp yapılmayacağı tutanakta açıkça yer almalıdır. Belirsiz ifadeler ileride yeni uyuşmazlıklara sebep olabilir.

Kiraya veren açısından en önemli noktalardan biri, arabuluculukta yapılan anlaşmanın uygulanabilir ve icra edilebilir nitelikte hazırlanmasıdır. Kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, anlaşma tutanağının hukuki sonuç doğurabilmesi için metnin açık, kesin ve tereddüde yer vermeyecek şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu nedenle “uygun bir tarihte tahliye edilecektir” gibi muğlak ifadeler yerine, gün/ay/yıl şeklinde kesin tahliye tarihi yazılması daha doğru olur.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından anlaşamama son tutanağı düzenlenir. Bu tutanak alınmadan tahliye davası açılamaz. Anlaşamama tutanağı ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılırken, daha önce gönderilen ihtarname, kira sözleşmesi, tebligat evrakları ve arabuluculuk son tutanağı dosyaya sunulmalıdır.

Bu süreçte kiraya verenin amacı yalnızca davaya geçmek olmamalıdır. Doğru yürütülen bir arabuluculuk görüşmesi, kiracının makul bir sürede taşınmazı boşaltmasını sağlayabilir ve dava sürecinde yaşanacak zaman kaybını önleyebilir. Ancak tahliye tarihi, kira borcu, depozito, anahtar teslimi ve taşınmazın durumu gibi konular açıkça yazılmadığı takdirde, arabuluculuk anlaşması ileride yeni hukuki sorunların doğmasına neden olabilir.

4. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: 10 yıllık kiracının tahliye davası açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Cevap: Evet. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme uyarınca, kira ilişkilerinden kaynaklanan tüm tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.

Soru 2: Kadıköy, Ataşehir veya Ümraniye’deki bir mülkün tahliyesi için arabuluculuk ve dava başvurusu nerede yapılmalıdır?

Cevap: Bu ilçelerdeki taşınmazlar için başvurular İstanbul Anadolu (Kartal) Adliyesi bünyesindeki Arabuluculuk Bürosuna yapılmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa tahliye davası Kartal Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Soru 3: Şişli, Beşiktaş veya Mecidiyeköy sınırları içerisindeki kiracı tahliyesi hangi adliyenin yetkisindedir?

Cevap: İstanbul Avrupa Yakası'nın bu merkez ilçelerinde yer alan ev ve işyerlerinin gerekçesiz tahliyesine ilişkin arabuluculuk ve tahliye davaları İstanbul (Çağlayan) Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemeleri'nce yürütülür.

Soru 4: Bakırköy, Beylikdüzü veya Esenyurt'taki taşınmazların gerekçesiz tahliye davası nerede açılır?

Cevap: Bu bölgelerde ikamet eden mülk sahipleri, yasal 3 aylık ihtar tebliğ süresinin ardından önce arabuluculuğa başvurmalı, uzlaşma sağlanamazsa davayı Bakırköy Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemelerinde açmalıdır.

Soru 5: İhtarname mutlaka noter kanalıyla mı gönderilmelidir?

Cevap: Kanunen yazılı olması yeterlidir; ancak ihtarın içeriğinin, gönderilme tarihinin ve kiracıya tebliğ edildiği günün şüpheye yer bırakmayacak şekilde ispat edilebilmesi için noter aracılığıyla gönderilmesi yasal açıdan en güvenli yöntemdir.

Soru 6: 10 yıllık süre içinde evin satılması veya miras yoluyla el değiştirmesi süreyi sıfırlar mı?

Cevap: Hayır. Taşınmazın miras yoluyla kalması ya da üçüncü bir kişiye satılması kira sözleşmesini sonlandırmaz ve eski malik döneminde geçen yasal uzama sürelerini sıfırlamaz. Yeni ev sahibi, eski ev sahibinin başlattığı süre birikimine dayanarak kiracıyı tahliye edebilir.

Soru 7: Kira sözleşmesinin her yıl elle yeniden imzalanması 10 yıllık süreyi sıfırlar mı?

Cevap: Evet. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, taraflar mevcut sözleşmeyi otomatik uzatmak yerine bir araya gelip sıfırdan, yeni tarihli yazılı bir sözleşme imzalarlarsa, 10 yıllık tahliye süresi bu yeni sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren baştan işlemeye başlar.

Soru 8: Yazılı kira sözleşmesi yoksa 10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

Cevap: Yazılı sözleşme olmaması durumunda sözleşme "belirsiz süreli" kabul edilir. Kira başlangıç tarihi banka dekontları, tanık beyanları veya faturalarla ispat edildikten sonra, başlangıçtan itibaren 10 yıl geçmiş olması şartıyla genel fesih dönemlerine (6 aylık periyotlar) göre ihbarda bulunularak tahliye davası açılabilir.

Soru 9: 10 yıllık kiracının tahliye davası ortalama ne kadar sürer?

Cevap: İstanbul’daki Çağlayan, Kartal ve Bakırköy adliyelerinin iş yoğunluğuna göre, usulüne uygun ihtar çekilmiş ve arabuluculuk aşaması tamamlanmış tahliye davaları ilk derece mahkemesinde 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Soru 10: Fesih bildirim ihtarnamesi 3 ay önceden kiracının eline ulaşmazsa ne olur?

Cevap: İhtarname, yeni kira döneminin başlamasına en az 3 ay kala kiracıya tebliğ edilmek zorundadır. Eğer 1 gün dahi geç tebliğ edilirse ihtar geçersiz kalır, kira sözleşmesi otomatik olarak 1 yıl daha uzar ve mülk sahibi tahliye davası açabilmek için sonraki yılı beklemek zorunda kalır.

Soru 11: Tahliye davası kazanıldıktan sonra kiracı evi boşaltmazsa ne yapılır?

Cevap: Mahkemeden alınan kesinleşmiş tahliye kararı ile birlikte yetkili İcra Müdürlüğü bünyesinde ilamlı icra takibi başlatılır. İcra dairesi kiracıya evi boşaltması için yasal süre tanır, tahliye gerçekleşmezse çilingir ve kolluk kuvvetleri eşliğinde fiili boşaltma işlemi yapılır.

Soru 12: Tahliye davası devam ederken kiracı kira ödemeye devam etmeli midir?

Cevap: Evet. Davanın açılmış olması kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı, mülkü fiilen boşaltıp anahtarı usulüne uygun (tercihen noter tespitiyle) teslim edene kadar sözleşmedeki güncel kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür.

Kira hukukunda uzun süreli kiracıların gerekçesiz tahliyesi süreci; salt takvim yapraklarının sayılmasından ibaret olmayan, sözleşmenin hukuki niteliğinin saptanmasını, hak düşürücü tebliğ sürelerinin milimetrik hesaplanmasını ve arabuluculuk safhasının doğru kurgulanmasını gerektiren hata kabul etmez bir uzmanlık alanıdır. Noter ihtarnamesinde yapılacak tek bir kelime hatası veya tebligat gününün yanlış hesaplanması, mülk sahiplerinin en az bir yıl daha mülkleri üzerindeki tasarruf yetkilerini kaybetmelerine ve ciddi kira geliri kayıpları yaşamalarına yol açmaktadır. Avukat Mehmet Emin Kurşun Hukuk Bürosu; kira sözleşmelerinin teknik analizinden başlayarak ihtarnamelerin hazırlanması, Çağlayan, Kartal ve Bakırköy adliyelerindeki arabuluculuk görüşmelerinin yönetimi ve Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılacak tahliye davalarının takibine kadar olan tüm süreçleri, müvekkillerinin mülkiyet haklarını en hızlı ve en güvenli şekilde güvence altına alacak profesyonel, titiz ve tamamen sonuç odaklı bir stratejiyle yönetmektedir.