İstanbul Tahliye Avukatı

İstanbul’da kira bedellerinin ve gayrimenkul değerlerinin hızla değişmesi, mülk sahipleri açısından kira tespiti, kira tahsilatı, tahliye, taşınmazın korunması ve kiracı kaynaklı uyuşmazlıkları daha önemli hale getirmiştir. Rayiç bedelin altında kalan kira ilişkileri, düzensiz ödeme, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira uyarlama talepleri veya taşınmaza zarar verilmesi gibi durumlarda sürecin hukuka uygun ve stratejik şekilde yürütülmesi gerekir. Avukat Mehmet Kurşun, İstanbul genelinde konut, iş yeri, rezidans, villa, plaza ve dükkan sahiplerine kira hukuku, tahliye davası, kira alacağı ve mülk sahibinin haklarının korunması konularında sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.

İstanbul'da Kiracı En Hızlı Nasıl Çıkarılır?

İstanbul’da bir kiracıyı tahliye etmenin en hızlı yolu, elinizde geçerli bir Yazılı Tahliye Taahhütnamesi bulunmasıdır. Bu taahhüde dayanarak tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde başlatılacak Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 14), kiracının itiraz etmemesi halinde ortalama 2 ila 3 ay içinde kesin tahliye ile sonuçlanır. Elinizde taahhütname yoksa, kirasını ödemeyen kiracıya karşı başlatılacak 7/30 Günlük İcra Takibi (Örnek No: 13) veya İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası en efektif yollardan bazılarıdır.

İstanbul’da Kiracıyı Çıkarma Yolları

Bir mülk sahibi olarak bilmeniz gereken tek şey, kanunun size tanıdığı sınırlı sayıdaki tahliye sebepleridir. İstanbul kira hukuku avukatı olarak müvekkillerimiz için en çok uyguladığımız yasal tahliye yolları şunlardır:

Yazılı Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m. 352/1)

Elinizde usulüne uygun, kira sözleşmesinin kurulmasından ve anahtar tesliminden makul bir süre sonra imzalanmış bir taahhütname varsa, kiracının "sözleşmem uzadı" deme hakkı yoktur. Tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmazsa, 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye işlemlerini başlatıyoruz. Kiracının yalan yere yapacağı "imza benim değil" veya "tarihler sonradan dolduruldu" şeklindeki kötü niyetli itirazlarını, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açacağımız hızlı davalar ve grafoloji (imza incelemesi) süreçleriyle çürütüyoruz. Sadece “tarihler sonradan dolduruldu, benden zorla alındı” gibi itirazlar, Yargıtayın kabul ettiği görüşe göre de kabul edilmemektedir. Ayrıca Noterden alınmış bir Tahliye Taahhüdü olması durumunda, Yargıtay Karalarına göre de, kiracı imza inkarı da yapamayacağı için itiraz etse bile İstanbul İcra Hukuk Mahkemelerinden bu anlamda hızlıca Tahliye Kararları alabiliyoruz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1918 E., 2025/5080 K., 22/10/2025 Tarihli Karar

“Temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye, Yargıtayın yerleşmiş uygulaması uyarınca, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesini yansıtmasına, yansıttığının kabul edilmesine, taahhütnamede yer alan tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiasını ispatla yükümlü olan davalının bu hususta yazılı tahliye taahhütnamesi ile aynı kuvvette delil sunamamasına, hukuken geçerli tahliye taahhütnamesi doğrultusunda tahliliye karar verilmesinin yerinde bulunmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.”

Bu ve bunun gibi 2026 Tarihli güncel Yargıtay kararlarına göre de görülecektir ki, sadece sonradan dolduruldu şeklindeki bir iddia Mahkemelerce kabul edilemeyecektir. Ancak hak kaybı yaşamamak adına, bu alanda uzman Mahkemede sizin adınıza, İstanbul Kira ve Tahliye Avukatı tarafından davanızın takip edilmesi çok önemli olacaktır. Benzer davalarımızda da, “ o tarihlerde yurt dışındaydım ”, “ mal sahibini hiç görmedim bana emlakçı imzalattı”, “neyi imzaladığımı bilmiyorum”, “ben başka bir tarihte imzalamıştım” şeklindeki ve buna benzer hiçbir iddia Mahkemelerce bizim iddiamızdan üstün tutulmamıştır kararlar lehimize gelmiştir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (Örnek No: 13 ve TBK m. 315) 2026

Kiracınız kirayı eksik yatırıyor, sürekli geç ödüyor veya hiç ödemiyorsa, mahkemede yıllarca beklemek zorunda değilsiniz. Doğrudan icra dairesi kanalıyla kiracıya 7 gün itiraz, 30 gün ödeme süreli tahliye talepli ödeme emri gönderiyoruz. Kiracı bu 30 günlük yasal süre içinde borcun tamamını (faiz ve masraflarıyla) ödemezse, İcra Hukuk Mahkemesi’nde açacağımız dava ile ortalama 4-6 ay içinde tahliye kararını alıyoruz. Kiracı size 1 kuruş bile eksik göndermiş olursa Tahliye etmek önünde hiçbir engel bulunmamaktadır. Dolayısı ile bu noktada mevcut kiranızın yıllar boyunca sözleşme oranında tam olarak artıp artmadığını, eksik yatırılan bir bedel olup olmadığını İstanbul Tahliye ve Kira Avukatı ile hesaplamak faydalı olacaktır.

Ev Sahibinin veya Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kendinizin, eşinizin, çocuklarınızın (altsoy), anne-babanızın (üstsoy) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açma hakkınız doğar. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, mal sahibinin kirada oturuyor olması ihtiyaç iddiasının "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğunun en büyük kanıtıdır.

• Süreç: Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise 6 aylık fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması şarttır.

Ancak bu sebeple açılacak davalarda uzman bir Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak büyük önem arz etmektedir. Çünkü yanlış zamanda açılan davalarda, süresinde arabuluculuk süreci yürütülmediğinde yıllar süren davada Mahkemeler reddedebiliyor. Bu anlamda profesyonel şekilde destek almak için Avukat Mehmet Emin Kurşun Hukuk Bürosu ve ekibinden destek almak için iletişime geçebilirsiniz.

10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye (TBK m. 347)

Kira sözleşmeniz toplamda 10 yıllık uzama süresini tamamlamışsa (eğer sözleşme süresi 1 yıl ise ve ilk sözleşme tarihinden itibaren 11 yıl geçmişse), artık hiçbir gerekçe göstermek zorunda kalmadan kiracıyı çıkarabilirsiniz. Tek yapmanız gereken, her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noter kanalıyla yazılı fesih bildirimi (ihtarname) tebliğ ettirmektir. Burada da sürelere uymak çok büyük önem arz etmektedir. Çünkü süresinde yapılmayan işlem nedeniyle tekrar Kira Tahliye Davası açmak için 1 yıl beklemeniz gerekecektir.

Tahliye Davalarında İhtarname ve Tebligat Hataları Nelere Yol Açar?

Kira tahliye davalarında ihtarname ve tebligat süreci, davanın en kritik aşamalarından biridir. Çünkü birçok tahliye sebebi, belirli sürelerde gönderilecek ihtarnameye veya kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş bildirimlere bağlıdır. İhtarın yanlış zamanda gönderilmesi, eksik içerikle hazırlanması veya kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmemesi, tahliye hakkının kaybedilmesine ya da en azından ciddi şekilde gecikmesine yol açabilir.

Örneğin 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliyede, fesih bildiriminin kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaşması gerekir. Burada önemli olan ihtarnamenin yalnızca gönderilmiş olması değil, kiracıya süresi içinde tebliğ edilmesidir. Bir günlük gecikme dahi tahliye sürecinin bir yıl ertelenmesine neden olabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan tahliye süreçlerinde de ödeme emrinin doğru hazırlanması ve kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi gerekir. Kiracıya tanınan ödeme süresi, itiraz süresi ve tahliye talebinin hukuki dayanağı açık olmalıdır. Eksik veya hatalı ödeme emri, icra takibinin etkisiz kalmasına ya da tahliye davasında usuli sorun yaşanmasına sebep olabilir.

Tebligat hataları özellikle İstanbul gibi yoğun nüfuslu bölgelerde sıkça karşımıza çıkar. Kiracının adreste bulunmaması, tebligatı almaktan kaçınması, adres değişikliği yapması veya işyerinde farklı kişilerin tebligatı teslim alması süreci karmaşık hale getirebilir. Bu nedenle ihtarname ve tebligat işlemleri mutlaka dikkatle takip edilmeli, noter, icra dairesi ve mahkeme tebligatlarında süreler titizlikle kontrol edilmelidir.

Kiracı tahliye sürecinde en önemli noktalardan biri, somut olaya en uygun tahliye yolunun doğru belirlenmesidir. Her kira uyuşmazlığında aynı hukuki yöntem uygulanmaz. Elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa icra yoluyla hızlı tahliye gündeme gelebilirken, kiracının kira bedelini ödememesi halinde 7/30 günlük ödeme emirli icra takibi daha etkili olabilir. Buna karşılık konut veya işyeri ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, uzun süreli kira ilişkilerinde ise 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye yolu değerlendirilmelidir.

Yanlış tahliye sebebine dayanmak, mülk sahibinin haklı olduğu bir dosyada dahi davanın reddedilmesine neden olabilir. Örneğin tahliye taahhütnamesindeki süre kaçırılmışsa bu yola dayanmak mümkün olmayabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır. 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliyede ise süre hesabı ve 3 aylık ihtar şartı hatasız yerine getirilmelidir.

Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, ödeme kayıtları, kira artışları, ihtar geçmişi, kiracının kullanım şekli ve taşınmazın mevcut durumu birlikte incelenmelidir. Doğru hukuki yol seçildiğinde tahliye süreci hızlanır; yanlış yol seçildiğinde ise mülk sahibi aylarca hatta yıllarca zaman kaybedebilir.

Adliye Adliye İstanbul’da Tahliye Davaları Ne Kadar Sürer?

Lüks Konut ve Ticari İşyeri Kiralarında "Mal Sahibi" Koruma Kalkanı

Mülkünüz lüks bir rezidansta, villada veya Maslak, Levent, Ataşehir gibi merkezi iş alanlarında bir dükkan/plaza ise uyuşmazlığın boyutu çok daha büyüktür. Bu nitelikli alanlarda sıradan tahliye yöntemleri profesyonel enstrümanlar kullanılmalıdır:

• Hor Kullanma ve Hasar Tespiti Davası: Kiracının çıkarken mülkü tahrip etme, mutfak, banyo veya zemin kaplamalarına zarar verme ihtimaline karşı tahliye gerçekleşmeden önce mahkemeden acil "Delil Tespiti" talep ederek hasarı bilirkişi raporuyla kayıt altına alıyoruz. Değeri yüksek olan iş mülklerin hor kullanılması nedeniyle değer kayıpları da çok olmaktadır.
• Kiraya Verenin Hapis Hakkı (TBK m. 336-338): Ödenmeyen fahiş dükkan veya işyeri kiralarında, kiracının içerideki lüks eşya, makine veya demirbaşları kaçırmasını önlemek amacıyla Sulh Hukuk Hakimi kararıyla eşyalar üzerine kanuni rehin koyduruyoruz.
• Kira Tespit Davası (5 Yıl Şartı): Eğer kiracınızı tahliye edemiyorsanız ancak kirası piyasanın çok altında kaldıysa, 5. yılın dolmasıyla birlikte TÜFE sınırına takılmaksızın kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre yeniden belirlenmesi için İstanbulda Kira Tespit Davası açarak gelirinizi güvence altına alıyoruz.

İstanbul Tahliye Davalarında "Zorunlu Arabuluculuk"

1 Eylül 2023'ten itibaren yürürlüğe giren yasal düzenleme uyarınca, İstanbul'da kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye ve kira tespit davaları dahil) dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunlu dava şartıdır.

Ancak mülk sahiplerinin düştüğü en büyük tuzak buradadır. Kiracılar arabuluculuk masasında "Kiramı biraz artırayım ama bana 1 yıl daha süre verin" diyerek ev sahibini oyalamaya çalışırlar. Uzman bir istanbul tahliye avukatı eşliğinde yönetilmeyen arabuluculuk görüşmelerinde, mülk sahipleri farkında olmadan tahliye taahhüdü haklarını veya süre sınırlarını kaybedebilirler. Mehmet Kurşun Hukuk Bürosu olarak, arabuluculuk masasında müvekkillerimizin "kırmızı çizgilerini" koruyor; anlaşma sağlanamazsa en kısa sürede anlaşamama tutanağını alarak derhal mahkeme sürecini başlatıyoruz.

Sonuç Olarak

Kira hukuku, sadece teorik kanun maddelerinin ötesinde, her gün değişen 2025 ve 2026 Tarihli Yargıtay ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) kararlarını, adliyelerin fiili işleyişini ve tebligat kanunundaki boşlukları çok iyi bilmeyi gerektirir.

Büromuz, mülk sahiplerinin haklarını korumak üzere kurulmuş bir vizyonla:

• Kira sözleşmelerinizin ve tahliye taahhütnamelerinizin yasal risk analizlerini en başta yapıyor,
• İstanbul adliyelerindeki tebligat oyunlarını (kiracının kapıya tebligat almama, adres değiştirme gibi taktiklerini) Tebligat Kanunu m. 21 ve m. 35’i en doğru şekilde kullanarak bertaraf ediyor ve süreç takibi iyi yapıyor,
• Dava ve icra sürelerini profesyonel yazılımlarımızla günü gününe takip ederek insan hatası ihtimalini sıfıra indiriyoruz.

Mülkünüzün değer kaybetmesini önlemek, haksız işgale dönen kira ilişkisini en kısa sürede ve yasal çerçevede kesin tahliye ile sonuçlandırmak ve İstanbul Kira ve Tahliye Avukatı ile çalışmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye Kararı Alındıktan Sonra Kiracı Çıkmazsa Ne Yapılır?

Tahliye davasının kazanılması veya icra takibinin kesinleşmesi, her zaman kiracının kendiliğinden taşınmazı boşaltacağı anlamına gelmez. Kiracı, tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa mülk sahibi, yasal icra yolları ile fiili tahliye sürecini başlatabilir.

Mahkemeden alınan tahliye kararının veya kesinleşen icra takibinin ardından yetkili icra müdürlüğüne başvurularak tahliye işlemi talep edilir. İcra dairesi kiracıya taşınmazı boşaltması için yasal süre verir. Bu süre içinde kiracı taşınmazı kendiliğinden teslim etmezse, icra memuru, gerekli hallerde çilingir ve kolluk kuvvetleri eşliğinde taşınmaza giderek fiili tahliye işlemini gerçekleştirir.

Fiili tahliye sırasında taşınmazdaki eşyaların durumu, anahtar teslimi, varsa hasar tespiti ve kiracının bıraktığı mallar dikkatle kayıt altına alınmalıdır. Özellikle lüks konut, villa, rezidans, dükkan ve ticari işyerlerinde tahliye öncesinde veya tahliye sırasında delil tespiti yapılması, taşınmazdaki zararların ispatı bakımından önemlidir.

Kiracının tahliye kararına rağmen taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde, mülk sahibi ayrıca haksız kullanım, kira alacağı, ecrimisil veya taşınmazda oluşan zararlar bakımından hukuki yollara başvurabilir. Bu nedenle tahliye kararı alındıktan sonra süreç kendi haline bırakılmamalı; icra, anahtar teslimi ve hasar tespiti aşamaları profesyonel şekilde takip edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davası devam ederken kiracı kira ödemeye devam etmek zorunda mı?

Evet. Tahliye davası açılmış olması veya icra takibi başlatılmış olması, kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı, taşınmazı fiilen boşaltıp anahtarı usulüne uygun şekilde teslim edene kadar kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Kira ödemelerinin yapılmaması halinde mülk sahibi ayrıca kira alacağı için icra takibi başlatabilir veya mevcut tahliye sürecinde bu durumu ileri sürebilir.

Kiracı tahliye taahhüdüne rağmen çıkmazsa ne yapılır?

Kiracı, geçerli bir tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Bu süre kaçırılırsa tahliye taahhüdüne dayanma hakkı zayıflayabilir. Bu nedenle taahhüt tarihleri ve başvuru süresi dikkatle takip edilmelidir.

Kirasını eksik ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet. Kiracının kira bedelini eksik ödemesi, kira borcunun tam olarak ifa edilmediği anlamına gelir. Kiraya veren, eksik ödenen kira alacağı için tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracı, kendisine gönderilen ödeme emrinde belirtilen süre içinde borcun tamamını faiz ve masraflarıyla ödemezse tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ev sahibi kendi ihtiyacı için kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ya da işyeri ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın mahkemede somut şekilde ispatlanması gerekir. Sadece “eve ihtiyacım var” demek yeterli olmayabilir.

10 yıllık kiracı her durumda çıkarılabilir mi?

10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, kiraya veren belirli şartlarla herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye yoluna başvurabilir. Ancak burada süre hesabı çok önemlidir. İlk kira süresi, uzama yılları ve ihtarname tarihi doğru hesaplanmalıdır. Fesih bildiriminin kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaşması gerekir. Süre hatası yapılırsa tahliye hakkı bir yıl ertelenebilir.

Arabuluculuğa gitmeden tahliye davası açılırsa ne olur?

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan tahliye davası açılırsa, mahkeme davayı usulden reddedebilir. Bu nedenle tahliye davasına geçmeden önce arabuluculuk başvurusu yapılmalı ve anlaşma olmazsa son tutanak alınmalıdır.

Tahliye kararı çıktıktan sonra kiracı yine de evi boşaltmazsa ne yapılır?

Tahliye kararı alınmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kararın icra yoluyla uygulanması gerekir. Kiraya veren, icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işlemi talep eder. Kiracı verilen süre içinde çıkmazsa, icra memuru, gerekli hallerde çilingir ve kolluk kuvvetleri eşliğinde taşınmazın fiili tahliyesini gerçekleştirir. Bu aşamada anahtar teslimi, taşınmazın durumu ve varsa hasarlar kayıt altına alınmalıdır.